中信证券指出，利率在美国房地产市场的周期中扮演着关键角色

市场普遍预期美联储将启动降息周期，中信证券指出周期中扮这或将带来美国房地产板块的利率投资机会。通常情况下，美国房地产市场的房地景气度与利率呈负相关关系。因此，产市场一旦美联储进入降息阶段，关键fxcm福汇外汇官网美国房地产市场的角色相关投资标的将变得更加值得关注。

美国房地产市场的中信证券指出周期中扮相关标的可大致分为三类：以DR Horton为代表的房屋营建商；以CBRE和Zillow等为代表的非住宅和住宅地产服务企业；以及以Simon Property为代表的权益型商业地产REITs。此外，利率从广义上来看，美国AGNC等抵押型REITs，房地Airbnb等与不动产相关的产市场轻资产服务平台，以及AMT（美国铁塔）等REITs，关键也可以被视为不动产板块的角色一部分。

利率是中信证券指出周期中扮美国房地产周期中的重要影响因素。

除去2007年金融危机后的特殊情况，历史数据显示，美国的降息周期通常伴随着房价的上涨。尽管新开工数量和投资与利率的2021年全国期货实盘大赛关系不如房价那样紧密，但它们也受到了利率的显著影响，同时还与住房营建政策及宏观经济状况相关。

在房地产板块中，不同细分行业和公司与利率的关系存在显著差异。EQR等REITs标的与利率关系密切，且其定价通常对利率变化有前瞻性，价格表现往往略早于实际利率变动。房屋营建商的股价与利率也存在关联，但通常表现更为稳健，其营收和业绩可能持续增长，尽管利润率较低，但扩张动力强劲。然而，在金融危机中，房屋营建商的基本面和股价往往受创更为严重。相比之下，商业地产投资和服务公司（如CBRE）以及房地产在线信息平台（如Zillow）的表现更依赖于业务的内生能力，与利率的关联度相对较低。

上一轮非典型加息周期中，美国房地产业的表现与传统规律有所不同。

2022年3月起，美国进入加息周期，导致按揭利率上升，房屋销售下滑。据美国商务部普查局和全美地产经纪商协会的数据，2022年和2023年房屋销量分别同比下降17.1%和16.6%，新开工数量分别同比下降3.3%和8.4%。尽管如此，房价在加息周期中却逆势上涨，这可能与成屋供应不足、高就业率带来的需求旺盛以及美国国内政策因素有关。在此期间，EQR的股价与国债收益率持续呈负相关，CBRE和Zillow对国债收益率的阶段性波动较为敏感，而霍顿房屋等营建商的股价在加息周期中仍保持上升趋势。

风险提示：

虽然利率是影响房地产市场的关键因素，但绝不是唯一因素。分析成熟经济体的房地产市场需要结合多方面的考虑，如政策法规、市场住房自有率和住房保有状况等。此外，美联储的降息窗口本身具有不确定性，历史周期的可比性也有限。中信证券的初步结论需要与当前实际情况相结合进行验证。

对于即将开启的降息周期，美国房地产市场的前景预测。

根据降息起点、经济环境、住房自有率和技术变革等因素，中信证券预测本轮美国降息周期可能与1995-1998年的周期相似，而在房价表现上与1989-1992年周期存在一定的可比性。预计美国房价在降息周期中仍有上涨空间，销售、投资和新开工等指标的景气度也将有所提升，这对包括REITs和房屋营建商在内的房地产板块而言是积极信号。历史数据表明，REITs的稳定性较强，而房屋营建商的业务扩张弹性更大。

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